ZASADY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI KOMUNALNYCH
USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI Z DNIA 21 SIERPNIA 1997 ROKU
1.
Zgodnie z art. 13 u.g.n. prawnymi formami gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność SP lub jst są: sprzedaż, zamiana, darowizna, zrzeczenie się, oddanie w użytkowanie wieczyste, oddanie w trwały zarząd itd.
Przedmiotem sprzedaży może być nieruchomość. Ustawa o gosp. nieruch. nie definiuje pojęcia „nieruchomość”, taką def. zawiera art. 46 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiący odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Chodzi tu zatem o nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe.
Umowa sprzedaży jest umowę na mocy której sprzedawca zobowiązuję się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedawcy cenę. Def. sprzedaży zawarta w KC art. 535. Elementami istotnymi każdej umowy jest przedmiot i cena. Przedmiot umowy musi być ściśle określony. Przedmiotem sprzedaży jest konkretna nieruchomość oznaczona co do tożsamości (podstawą oznaczenia nieruchomości są dane z księgi wieczystej a przy braku księgi – dane z katastru nieruchomości). Cena jako drugi istotny element sprzedaży nie musi być zawsze w umowie ściśle określona. Wystarczy podanie kryteriów na podstawie których będzie można ją ustalić. Cena musi być ekwiwalentna w stosunku do świadczeń sprzedawcy (jeśli nie będzie ekwiwalentna może być uznana za ukrytą darowiznę – ocena ważności takiej umowy).
2.
Zgodnie z art. 27 u.g.n. sprzedaż nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Sprzedaż nieruchomości odbywa się przy zachowaniu zasady jawności. Zgodnie z art. 35 u.g.n. właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste (najem, dzierżawę itd.). Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej, na stronach internetowych danego urzędu itd. (obowiązek nie dotyczy nieruchomości oddanych w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy)
Zgodnie z art. 37 ust. 1 nieruchomości są sprzedawane w drodze przetargu, ale są od tego wyjątki zawarte w ust. 2 i 3 tegoż art.
TRYB BEZPRZETARGOWY
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej:
1) Zbycie na rzecz osoby której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości
2) Zbycie pomiędzy SP i JST oraz między JST
3) Zbycie na rzecz osób które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, leczniczą, sportową, turystyczną oraz organizacją pożytku publicznego
4) Zbycie w drodze zamiany lub darowizny
5) Sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego
6) Zbycie nieruchomości lub jej części, jeżeli poprawi to warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej
7) Aport (wkład niepieniężny), wyposażenie państwowej osoby prawnej, majątek fundacji
8) Zbycie na rzecz zarządzającego Specjalną Strefą Ekonomiczną, na której terenie znajduje się nieruchomość
9) Zbycie udziału na rzecz pozostałych współwłaścicieli
10) Zbycie na rzecz kościołów i związków wyznaniowych
11) Zbycie na rzecz przedstawicielstw dyplomatycznych i urzędów konsularnych
W ust. 3 wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność SP a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stan. własn. jst odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmioty dla których są to cele statutowe. Przepis ten stosuje się również w przypadku gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. (nie stosuje się gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki)
TRYB PRZTARGU PUBLICZNEGO (Ustawa GN oraz rozporządzenie RM w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości)
Zgodnie z art. 38 u.g.n. przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ- starosta w odniesieniu do nieruchomości SP, a organ wykonawczy właściwiej jst w odn. do nieruchomości będących własnością tej jednostki.
-Przed ogłoszeniem przetargu rozpatruje się wnioski zgłoszone przez osoby uprawnione do nabycia bezprzetargowego (tj. osób którym przysługuje pierwszeństwo). Jeżeli wnioski te są rozpatrzone pozytywnie to określonych nieruchomości nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.
-Ogłoszenie przetargu podaje się do publicznej wiadomości przy czym może to nastąpić po upływie określonych terminów, chodzi tu o termin 21 dni przewidziany do wywieszenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży oraz termin wyznaczony dla osób, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia.
-Ogłoszenie o przetargu obejmuje dane zawarte w wykazie, a ponadto czas, miejsce i warunki przetargu. Z ważnych powodów właściwy organ może odwołać przetarg, niezwłocznie podając ten fakt do publicznej wiadomości tak jak przy ogłoszeniu przetargu (podaje przyczyny odwołania przetargu)
-Warunkiem przystąpienia do przetargu jest wpłacenie, nie później niż 3 dni przed otwarciem przetargu, wadium. Wysokość wadium wynosi nie mniej niż 5% i nie więcej niż 20% wartości ceny wywoławczej nieruchomości. Wnoszone wadium może mieć postać gotówki, obligacji państwowych lub dopuszczonych do obrotu publicznego papierów wartościowych. Wadium jest wliczane nabywcy na poczet ceny nabycia nieruchomości. Pozostałe osoby biorące udział w przetargu otrzymają zwrot wadium nie później niż wciągu 3 dni od dnia odwołania, zamknięcia lub unieważnienia przetargu.
Ustawa w art. 40 u.g.n. przesądza od dwóch zasadniczych formach przetargu tj. ustnej i pisemnej:
a)Przetarg ustny nieograniczony
◦Ma na celu uzyskanie najwyższej ceny
◦Przedmiotem licytacji jest tylko i wyłącznie cena wywoławcza nieruchomości
◦Postąpienie jest to najniższa kwota, o jaką trzeba przelicytować cenę wywoławczą nieruchomości ażeby przetarg był ważny
◦Przetarg jest ważny jeżeli chociaż jeden uczestnik zaoferuje cenę wyższą od wywoławczej o jedno postąpienie
b)Przetarg ustny ograniczony
◦Organizowany jest dla węższego grona osób zainteresowanych, gdy warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób
c)Przetarg pisemny nieograniczony
◦Ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty ze względu na cenę oraz kryteria ustalone w warunkach przetargu
◦Uczestnicy oferują warunki nabycia umożliwiające najefektywniejsze wykorzystanie nieruchomości na określony cel, przy jednoczesnym wskazaniu najwyższej ceny
◦W przypadku złożenia równorzędnych ofert komisja organizuje dodatkowy przetarg ustny ograniczony
d)Przetarg pisemny ograniczony
◦Organizowany jest dla węższego grona osób zainteresowanych, gdy warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób.
Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni , ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ nie ma obowiązku sporządzenia wykazu nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, ale może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu. Cenę wywoławczą w drugim przetargu ustala się w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, ale nie niższej niż 50% tej wartości. Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo, jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także, jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu. Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Cenę ustala się w wysokości nie niższej niż 40% wartości nieruchomości.
Jeżeli przetarg zakończył się wynikiem pozytywnym, organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną w protokole przetargu jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawi się bez usprawiedliwienia w miejscu i w terminie podanym w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy. Cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat.
Pierwszeństwo zakupu a prawo pierwokupu:
-Zgodnie z art. 34 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnych pierwszeństwo zakupu przysługuje osobie która spełnia jeden z następujących warunków:
1.Przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub odrębnych przepisów- jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie (termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tyg. licząc od dnia wywieszenia wykazu)
2.Jest poprzednim właścicielem albo spadkobiercą zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności przed dniem 5 grudnia 1990 r.
3.Jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został zawiązany na czas nieoznaczony
Należy tu zwrócić uwagę na następujące kwestie:
- po pierwsze pierwszeństwo dotyczy tylko najemców lokali mieszkalnych, a nie użytkowych;
- po drugie małżonkowie wspólnie najmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa była zawarta tylko przez jedno z nich (zatem oboje korzystają z pierwszeństwa)
- po trzecie w razie śmierci najemcy jest zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające, przysposobione oraz osoba która pozostawała we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego prawa i obowiązki związane z tym lokalem, więc nabywają również uprawnienia wynikającego z art. 34 u.g.n.
-W przypadku zbiegu uprawnień do pierwszeństwa w nabyciu stosuje się kolejność wymienioną powyżej
-Zbycie nieruchomości zabudowanej domem wielorodzinnym na rzecz innych osób niż wymienione w pkt. 1-2, nie może nastąpić z pominięciem pierwszeństwa w nabyciu lokali mieszkalnych przysługującego najemcom tych lokali
Prawo pierwokupu (art. 109 – 111 u.g.n.)
-Prawo pierwokupu przysługuje gminom
-Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta
-Prawo pierwokupu przysługuje w przypadku sprzedaży (art.109 ):
1.Niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od SP albo JST
2.Prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej
3.Nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne lub dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
4.Nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości
- Natomiast zgodnie z z ust. 3 art. 109 nie przysługuje m.in. gdy sprzedaż następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, gdy następuję między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego itd.
-Zgodnie z art. 110 u.g.n. sprzedaż nieruchomości o których mowa a art. 109 może nastąpić jeżeli wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu.
- Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej pomiędzy stronami w umowie sprzedaży
Cena
Cena nieruchomości to wyrażona w pieniądzu jej wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego przy stosowaniu reguł określonych w art. 149 – 159 u.g.n. W art. 152 ustalono sposoby określania wartości nieruchomości tzw. podejście do wyceny: podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe i mieszane.
Podstawowe znaczenie ma określenie wartości rynkowej nieruchomości.
Zgodnie z art. 151 wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjonowania warunków umowy.
Bonifikaty od sprzedaży nieruchomości (art. 68 u.g.n.)
Właściwy organ może udzielić za zgodą odpowiedniego wojewody albo rady gminy, powiatu lub sejmiku wojewódzkiego bonifikaty (od ceny ustalonej w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości) jeżeli nieruchomość jest sprzedawana:
1.Na cele mieszkaniowe, cele publiczne, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej
2.Osobom fizycznym i prawnym prowadzącym działalność charytatywną, kulturalną, oświatową, naukową, sportową, rekreacyjną, leczniczą, opiekuńczą, wychowawczą oraz organizacją pożytku publicznego
3.Organizacją zrzeszającym działkowców z przeznaczeniem na ogrody działkowe
4.Poprzedniemu właścicielowi lub spadkobiercy jeżeli nieruchomość została od niego przejęta przed 5 grudnia 1990 roku
5.Na rzecz SP lub na rzecz JST
6.Kościołom i związkom wyznaniowym
7.Jako lokal mieszkalny
8.Spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali
9.Osobie o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt. 6 z zastrzeżeniem, że nieruchomość przyległa jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe
10.Podmiotom o których mowa w art. 61 ust.1 (przedstawicielstwa dyplomatyczne, urzędy konsularne itp.)
-Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równiej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu
-Zwrot bonifikaty nie następuje w przypadku:
1.Zbycia nieruchomości na rzecz osoby bliskiej (natomiast przepis zaczyna obowiązywać w stosunku do tej osoby)
2. Zbycie pomiędzy JST
3.Zbycia pomiędzy JST i SP
4.Zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe
4.Sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkalne.
...
Aguuul6