Kierowanie procesem inwestycyjnym – wykłady 2012/2013
Budowlany proces inwestycyjny – ciąg skoordynowanych czynności, który ma charakter prawny, technologiczny, techniczny, planowania inwestycji w określonym czasie przy określonych zasobach finansowych.
Kierowanie procesem inwestycyjnym – jest to proces planowania, organizowania, motywowania i kontrolowania wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego. Skutek – osiągnąć cel czyli zrealizować inwestycje w określonym czasie, w określonym budżecie i w określonej jakości.
3 zasady inwestycji
1) Na czas
2) W określonym budżecie
3) W określonej jakości
Cykl inwestycji – czas potrzebny do zrealizowania wszystkich czynności. Od pojawienia się pomysłu do początku jego użytkowania. Np. budowa domu – projekt, teren, budowa…
Cykl życia inwestycji
Cykl realizacji – jest to okres od rozpoczęcia inwestycji (przekazania placu budowy) do zakończenia realizacji (odbiory bądź użytkowania)
Rodzaje inwestycji
- produkcyjne (fabryki)
- nieprodukcyjne (hale magazynowe)
- rozwojowe (centra badawcze, laboratoria, inkubatory technologii)
- odtworzeniowe (mosty zabytkowe, kamienice)
- towarzyszące (hale targowe)
Z punktu widzenia wielkości czy charakteru
- punktowe ( domek jednorodzinny)
- liniowe (droga, kolej, energetyczne, światłowodowe- Internet)
- powierzchniowe (zagospodarowanie osiedla, fabryki, parku, kopalnie, wyrobiska)
Źródła finansowania inwestycji:
- kredyty bądź pożyczki
- pieniądze własne
- dotacje
- budżet państwa
Modele realizacji inwestycji
1. Wybuduj
2. Zaprojektuj i wybuduj
3. System koncesyjny lub PPP (partnerstwo publiczno-prywatne)
PPP – zaprojektować i wybudować, ale również sfinansować. Autostrada – pobiera opłaty za przejazd przez 30 lat i jest zwrot. Szpital – pobiera opłaty a usługi się zwrot.
Niemcy – projektuj i buduj oraz przez 10 lat zapewnij utrzymanie.
Robota budowlana – budowa, przebudowa, remont bądź rozbiórka
Budowa – wznoszenie czegoś od podstaw wg projektu w celu uzyskania pozwolenia
Przebudowa – polega na zmianie parametrów technicznych i użytkowych na wyższe, nie wolno naruszać kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości i liczby kondygnacji. Najczęściej polega na podniesieniu nośności bądź poprawy trwałości.
Remont – polega na otworzeniu stanu pierwotnego
Specyfika procesu inwestycyjnego w budownictwie
1. Nieruchomość jest na stałe połączona z gruntem
2. Inwestycje budowlane mają indywidualny charakter każdego obiektu
3. Inwestycje budowlane mają głęboką ingerencję w środowisko przyrodnicze (bardzo ważny element), robi się oceny oddziaływania na środowisko ( dotyczy to liniowych i powierzchniowych inwestycji)
4. Konieczność stałej (dobrej) współpracy głównych uczestników procesu inwestycyjnego – inwestor, wykonawca i projektant.
5. Długi okres przygotowania inwestycji do wykonania
6. Realizacja dokumentacji projektowej składa się z kilku etapów
(1)- koncepcja (lokalizacja, wielkość)
(2)- wariant realizacji
(3)- uzyskanie decyzji środowiskowej – inwestycja nie może oddziaływać na środowisko
(4)- projekt budowlany – mówi o kubaturze, rozpiętościach, wyposażeniach
(5)- projekt wykonawczy
Elementem dokumentacji – specyfikacja techniczna – z jakich materiałów ma być wykonane
Parametry ST:
- trwałość
- jakość
(6)- Materiały do przetargu – tabele rozliczeniowe i kosztorysy
(7)- Elementy budowlane muszą być długowieczne – trwałe i nieszkodliwe dla środowiska
KW – koszty wykonania
KU – koszty utrzymania
T – trwałe
Proces budowlany w poszczególnych etapach charakteryzuję się ankietami
Na etapie planowania – prognozy i analizy techniczne, ekonomiczne
· Pomysł na nową inwestycję
· Wielowariantową koncepcję lokalizacji
· Analizę parametrów technicznych
· Wybór technologii wykonania
Jak uzgodniony wariant to robimy warunki techniczne wykonania
Studium wykonalności (SW) – pokazuje czy inwestycja jest opłacalna
Ocena oddziaływania obiektu na środowisko
· Inwentaryzacja środowiska 1marca-30września, przejść wytyczone miejsce – dokonać wizji i obliczeń tego obiektu
· Uzyskać warunki zabudowy – decyzja lokalizacyjna
Po uzyskaniu – wybór projektanta, projekt budowlany, uzgodnienia, zezwolenia, na końcu kosztorys
Pozwolenie na budowę albo robót na zgłoszenie.
ZRID – zezwolenie na realizację inwestycji drogowej (drogi, kolej, energetyka)
Przygotowanie do realizacji dokumentacji przetargowej
- opis przedmiotu zamówienia (wielkość, długość, kubaturę, rodzaj materiałów)
- wybór wykonawcy – kryterium ceny, jakości gwarancji, doświadczenia, czasu wykonania inwestycji, ochrony środowiska.
Dla wszystkich robót budowlanych przede wszystkim kryterium CENY.
Wykonawca – dziennik budowy, wypełniany codziennie
Harmonogram
- opisany czas poszczególnych etapów
- określenie zasobów sprzętowych i personalnych
- finansowy
BHP i Plan BIOZ
Wybór inspektora nadzoru
Na końcu – kontrola i odbiór końcowy (sprawdzić zgodność z projektem, jakość wykonania – piony ścian, posadzek, instalacje)
Odbiór jak bez uwag to wpisać w protokół BU
Jak są poprawki to ustalić termin poprawy
Pozwolenie na użytkowanie – okres eksploatacji
Uczestnicy procesu inwestycyjnego
Główni
- inwestor
- inspektor nadzoru inwestorskiego
- projektant
- wykonawca reprezentowany przez dyrektora kontraktu, przedstawiciel wykonawcy, kierownik budowy/robót budowlanych
Inwestorem może być każda osoba zdolna do czynności prawnych, która będzie ponosić nakłady finansowe na zakup, budowę lub przebudowę np. Skarb Państwa, spółki cywilne, spółdzielnie, spółki prawa handlowego, mieszkaniowe, przedsiębiorstwa, deweloperzy i my.
Obowiązki inwestora – zabezpieczenie pieniędzy, wybór wykonawcy, musi posiadać plan, projekt wykonawczy itp. Prawo do terenu.
Projektant – osoba o odpowiednim wykształceniu, posiadająca doświadczenie zawodowe i kwalifikacje potwierdzone stosownymi uprawnieniami. Musi mieć uprawnienia projektowe i wykonawcze. Uprawnienia przyznają izby budowlane.
Wykonawca robót – podmiot gospodarczy posiadający kadrę o wymaganych kwalifikacjach. Musi mieć doświadczenie bądź specjalizację. Musi dysponować sprzętem i maszynami. Musi mieć pomysł na zorganizowanie budowy w sposób gwarantujący należyte wykonanie zlecenia – w określonym czasie, budżecie i w wysokiej jakości. Wykonawca pełni rolę generalnego wykonawcy, ale zgodnie z prawem może zlecić zakres robót podwykonawcom, ale wtedy i wyłącznie wtedy kiedy uzyska zgodę inwestora. Gdy wykonawca nie zapłaci podwykonawcy to musi za niego zapłacić inwestor.
Nadzór budowlany (państwowy) – wojewódzki/państwowy inspektor nadzoru – urzędnik, który jest nadzorcą co się dzieję w terenie. Państwowy nadzór budowlany podlega wojewodzie, a główny Ministrowi Transportu. Inspektor państwowy wydaje pozwolenie na budowę, użytkowanie, ma prawo zatrzymać budowę, gdy jest nie zgodna z planem. Do kompetencji państwowego nadzoru budowlanego należy kontrola w zakresie zgodności rozwiązań technicznych i budowlanych zawartych w dokumentacji projektowych z normami, rozporządzeniami i wiedzą techniczną. Ocenia zgodność zagospodarowania terenu z miejscowym planem, czy są zachowane wymogi ochrony środowiska, sprawdza czy jest komplet uzgodnień, sprawdza warunki bezpieczeństwa ludzi i mienia.
Inspektor Nadzoru Inwestorskiego – każdy inwestor ma obowiązek powołania inspektora dotyczy to inwestycji gdzie jest pozwolenie na budowę
Nadzór inwestorski - to przede wszystkim doświadczenie i weryfikacja. Do jego obowiązków należy
1) Analizowanie celowości i zakresu inwestycji
2) Nadzór rzeczowy i finansowy
3) Musi oceniać wpływ oddziaływania na środowisko
4) Ocenia również minimalną obsadę techniczną. Inspektor musi doprowadzać do osobowo funkcji kierownika budowy dla inwestycji. Często też zgłasza zawiadomienie o rozpoczęciu i zakończeniu budowy. Zawiadamia też na piśmie nadzór budowlany, który wydał pozwolenie na budowę o zmianie kierownika budowy i o zmianach w projekcie które były dokonane.
Zmiany do projektu dzielimy na:
1) Istotne – wymagają zmiany pozwolenia na budowę, zmienia kubaturę, nośność itp.
2) Nieistotne – nie zmienia nośności i kubatury
Inspektor musi dokonywać czynności częściowego i końcowego odbioru. Szczególnie to dotyczy robót zanikających. Dokonuję analizy potrzeb w zakresie sprzętu, maszyn i urządzeń (niezbędnych do budowy). Dokonuję oceny i zatwierdzenia materiałów i poprawności budowania. Zawiadamia organ o zakończeniu budowy. Jest upoważniony do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Inspektor nadzoru inwestorskiego jest przedstawicielem inwestora na budowie. Inwestor nadzoru budowlanego musi posiadać uprawnienia (projektowe, wykonawcze, specjalistyczne) Może dokonywać kontroli wyrobów budowlanych na wytwórni bądź u producenta.
Inspektor nadzoru ma prawo wydać polecenia kierownikowi:
1) Usunięcia nieprawidłowości i wad
2) Wykonanie badań bądź prób
3) Ma prawo sporządzić/zażądać ekspertyzy
4) Może zażądać dowodu dopuszczenia do obrotu i stosowania w inwestycje wyrobów
5) W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, które mają grozić katastrofą bądź nieprawidłowości względem projektu ma obowiązek wstrzymać budowę i wpisać do dziennika budowy.
Funkcji inspektora nadzoru nie można łączyć z kierownikiem budowy.
Do obowiązków inspektora nadzoru należy:
- zapoznanie się z dokumentacją projektową/projektem budowlanym, z pozwoleniem na budowę, operatem wodno prawnym, oceną oddziaływania na środowisko
Operat wodno prawny – uzgodnienie w zakresie melioracji, cieków wodnych.
- inspektor powinien się zapoznać z dokumentacją kosztorysową zwracając uwagę na elementy, które mogą budzić jego wątpliwość.
- inspektor musi rozeznać teren budowy, dokonać lokalizacji reperów (czy w ogóle istnieją i czy są w należytym stanie) i jakie są urządzenia techniczne podziemne. Najczęściej musi przekazać w imieniu inwestora plac budowy. Musi kontrolować przebieg prac i monitorować (najczęściej robi to porównując do harmonogramu) Musi kontrolować jakość. Musi też oceniać zaangażowanie wykonawcy (ilość ludzi na budowie i czas pracy)
Muszą się odbywać rady budowy – raz w miesiącu, a rady techniczne – raz na tydzień.
Na radzie budowy omawia się stan wykonania, niezgodności projektu, BHP itp.. Po każdej radzie budowy powinien być protokół, który obie strony podpisują. W tym protokole powinien być zapis o niezgodności.
Inspektor powinien zapobiegać stosowaniu wadliwych wyrobów rozstrzygać problemy wynikające z dokumentacji, kontrolować obmiar robót, musi przeprowadzić odbiór robót częściowych i brać udział w odbiorze robót końcowych. Czasami wymagane są tzw. Próby technologiczne.
Projektant
- Projektant w czasie trwania robót ma prawo wstępu na budowę
- ma prawo dokonać wpisu do dziennika budowy
- w przypadku stwierdzenia wykonania robót niezgodnie z dokumentacją nie ma prawa zatrzymać budowy, ale ma prawo wpisać do dziennika budowy o zatrzymanie budowy
Obowiązki:
- ma obowiązek opracować projekt budowlany, projekty wykonawcze, kosztorysy i specyfikacje techniczne zgodnie z normami i sztuką budowlaną
- zapewnić udział w projekcie osób posiadających specjalistyczne uprawnienia
- musi mieć osobę która sprawdza i weryfikuje jego obliczenia
- sporządzić informację BIOZ
- musi uzyskać wymagane opinie, uzgodnienia i zezwolenia (np. opinie – konserwator zabytków, sanitarne, uzgodnienia – sąsiedzkie, zezwolenia – wycinka drzew z lasami państwowymi)
- sprawdzenie rozwiązań projektowych przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania, w szczególnych przypadkach przez osobę o danej specjalności
- ma obowiązek wyjaśnić wątpliwości dotyczące projektu i zawartych w nich rozwiązań
- na żądanie inwestora projektant sprawuje nadzór autorski, potwierdza zgodność z projektem bądź opiniuję zmiany do projektu
- na życzenie inwestora powinien brać udział w częściowych i końcowych odbiorach
Wykonawca (Kierownik budowy)
Kierownik budowy – bezpośredni przedstawiciel wykonawcy na budowie, ponosi pełną odpowiedzialność za cały proces robót
- musi być powoływany tam, gdzie jest pozwolenie na budowę
- ma obowiązek prowadzenia dziennika budowy
- jest jedyną stroną, która ma prawo ustosunkować się w dzienniku budowy do wpisu wykonanych przez projektanta, nadzór bądź inspektora nadzoru
- może wnioskować o zmiany w projekcie
1) kiedy projekt posiada wadę albo błąd
2) kiedy ta zmiana może usprawnić projekt budowlany (inżynieria wartości)
3) kiedy wykonanie danego elementu zagraża bezpieczeństwu
- przejęcie od inwestora placu budowy wraz z obiektami na nim się znajdującymi
- musi pisemnie złożyć oświadczenie o podjęciu się obowiązków kierownika budowy
- musi posiadać odpowiednie uprawnienia i doświadczenie
- ma obowiązek umieszczania tablicy informacyjnej z umieszczeniem swoich danych
- ma prawo udostępnić plac budowy jak i zakaz dla osób postronnych bądź trzecich
- na trzy dni przed rozpoczęciem budowy musi złożyć plan BIOZ i go zatwierdzić u inwestora
- odpowiada za kolejność przeprowadzenia robót ze szczególnym uwzględnieniem robót, które się nakładają w czasie
- musi prowadzić dziennik budowy, musi zapewnić geodezyjne wytyczenie projektu i odpowiada za kierowanie i organizowanie prac budowlanych
- przy skomplikowanych robotach może mieć kierownika robót
- odpowiada za przestrzeganie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia
- ma obowiązek wstrzymania robót, jeżeli jest zagrożone życie albo prace są wykonywane niezgodnie z pozwoleniem. W obu przypadkach musi dokonać wpisu do dziennika budowy
- musi dokonać wszystkich poprawek i usterek, które wpisem do dziennika budowy bądź na radzie budowy protokołem wskaże nadzór
- musi brać udział w próbach i sprawdzeniach instalacji zgłoszonych do odbioru
- powinien zgłosić do inspektora nadzoru roboty zanikające ( ulegające zakryciu) do sprawdzenia
- musi wykonywać zalecenia wpisane w dziennik budowy przez państwowy nadzór budowlany
- przygotować dokumentację powykonawczą obiektu
- musi dokonać inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej
- musi zgłosić obiekt do odbioru i uczestniczyć w odbiorze w przypadku stwierdzenia wad bądź usterek ma obowiązek ich usunięcia
- musi służyć harmonogramem, odpowiada za złożenie harmonogramu, odpowiada również za każdą ich aktualizację
- po zakończeniu robót kierownik budowy musi doprowadzić teren i plac budowy do należytego stanu, a w przypadku korzystania dróg bądź nieruchomości doprowadzić je do stanu pierwotnego
- po zakończeniu wszystkich prac składa oświadczenie w nadzorze budowlanym o tym że dokonał roboty zgodnie z projektem, z warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami prawa i załączyć wykaz zmian projektu, które były nie istotne (z oświadczeniem)
Inżynieria wartości jako narzędzie to optymalizacji kosztów w czasie
Podłoże do rozwoju inżynierii wartości było w latach 60-tych. Prekursorami byli Amerykanie. Marynarka USA stworzyła pewną definicję. Cel: poszukiwanie narzędzie poszerzającego możliwość podejmowania racjonalnych decyzji inwestycyjnych pozwalających na oszczędności w wydatkach bieżących i przyszłych.
&...
Hamper26